Els darrers mesos han vengut marcats per la posada en funcionament de la nova llei turística on el concepte de zonificació a cobrat una especial rellevància ja que d’ell dependrà el que es pugui llogar a turistes o no una determinada vivenda. Per tal d’aprofundir en aquest concepte, Pep Colom, conegut arquitecte solleric, ens ha facilitat algunes de les claus que podran ajudar-nos a entendre aquest concepte i la seva transcendència.

Pregunta.- Com sorgí el concepte de zonificació?
Resposta.-La zonificació és una primera regulació per posar ordre al recent “boom” de la vivenda vacacional. Creada amb la intenció de classificar el territori segons el seu grau de saturació de residents o de turistes, de la disponibilitat de vivenda de lloguer i d’altres indicadors a vegades discutibles. És una primera passa, però del tot insuficient que arriba amb molt de retard. Per comprendre bé el meu punt de vista, convé que facem una mica de història i ens remuntem a fa una vintena d’anys quan es plantejà quin seria el sostre poblacional de la nostra illa en relació a la seva mida i als seus recursos naturals i mediambientals . A resultes d’aquest plantejament, es donà com a bo -tot i que en el seu moment ja hi hagué veus que titllaren aquest estudi d’excessiu- que el sostre poblacional de l´illa de Mallorca es xifrava en 1.400.000 persones. Una xifra que l’agost de l’any passat va quedar ben superada -es parla de 2.100.000 persones- i seguim creixent.

P.- Quina era la proporció aproximada de residents i turistes?
R.- Les dades no són gaire clares: d´una banda, es diu que som uns 860.000 habitants censats; mentre que de l'altre, es diu que dia 31 de desembre érem 1.100.000 , i teòricament, en aquestes dates no hi havia turistes. Per tant, és de suposar que hi ha 240.000 residents no censats? El sostre de places turístiques és de 435.000, que es divideixen de la següent manera: Hotels:294.000; Vivenda Vacacional reglada: 93.000;Places turístiques de reserva encara pendents d’ adjudicar: 43.000 i finalment, en procés de tramitació: 6.000. Ara bé, també es parla d’ una oferta il•legal de 66.000 places de Vivenda Vacacional.
Sumant-ho, obtenim 1.100.000 de residents reals més 460.000 turistes (legals i il•legals), que donen un total de 1.560.000 persones. Ara bé, segons pareix en moments puntuals de l’ agost passat arribàrem als 2.100.000- és evident que els números no quadren. On s’allotgen aquestes 540.000 persones? Crec que ens oblidam de les vivendes residencials propietat de gent de fora i que són les que mouen el mercat immobiliari actual. Tenir una casa a Mallorca, tant per a empreses com de mode privat, representa poder “convidar” tant a empleats com a amics de forma continuada la major part de l’ any; i aquestes són places que no figuren a cap portal ni a cap estadística. Malgrat haguem de prendre les xifres de manera aproximativa, aquestes ens indiquen que un dels problemes mes recents i de mes ressò (quedi clar que no es l´únic ni molt menys el mes important) està relacionat amb les 66.000 places en vivenda vacacional no reglada, -que hem de tenir present que és la que es troba fora de la llei i per tant no paga cap tipus de tribut-.

P.- Quines conseqüències es poden derivar d’aquest fet?
R.- Pens que són força clares: ha arribat un moment que a la nostra comunitat ja no hi cap més gent, hem de pensar en reduir aquest sostre poblacional si volem continuar gaudint de la qualitat de vida de què hem gaudit fins a la data. A més d’un greu problema pel que fa a la fiscalitat d’aquestes vivendes no reglades. Convé tenir present que el “boom” de la vivenda vacacional ha propiciat que s’hi hagi apuntat molta gent que teòricament no hi hauria de ser; donant com a resultat dues conseqüències bàsiques: d’una banda, hi ha un sector estranger que es beneficia d’aquesta poca fiscalitat; i de l’altra, han sorgit tota una sèrie de professionals i d’empreses de lloguer turístic que s’han convertit en tot un “lobby” de pressió.

P.- Com es pot solucionar aquest fet?
R.-Cal reconèixer que la vivenda vacacional és un caramel per al propietari. Crec que seria bo que cada vivenda vacacional estàs relacionada amb una sola unitat familiar de residents a l´illa (nadius o vinguts de fora), i -sobretot-, relacionada amb una declaració de renda. Mai com una empresa que gestiona mes d’una unitat. Per altra banda, ja es parla d’una revisió del Pla territorial de Mallorca per a aquest 2018. És d’ esperar que així com estan les coses, anàlisis seriosos obligaran a fer una gran retallada de sol urbà edificable i de la total inedificabilitat al sol rústic. Fàcil, si ja no hi cabem, perquè n'hem de fer més?

P.- Quines són aquestes zones?
R.- El més rellevant és la divisió entre zones saturades i no saturades turísticament. En sòl rústic es distingeix entre espai protegit i espai comú -excepte la zona de Tramuntana on està del tot prohibit-; després hi ha la distinció als nuclis d’interior urbans que poden ser saturats i no saturats; la zona litoral també es divideix entre saturats i no saturats; i finalment, hi ha unes zones designades d’exclusió -aeroport, polígons...-.

P.- Com és qualifica la saturació d’una zona?
R. No és fàcil. Hi ha llocs molt evidents, com per exemple Magalluf al terme de Calvià. Ara bé, ni ha d’ altres on és molt subjectiu i injust. El llistat del repartiment de places als diferents municipis de Mallorca no és coherent; no té ni cap ni peus i està ple de greuges comparatius. Veig molt greu, per exemple, que a Calvià o Andratx es permeti la Vivenda Vacacional, amb 5.200 i 1.960 places respectivament.

P.- Com afecta la zonificació a Sóller?
R.- Com sempre als municipis de Tramuntana les regulacions són més restrictives i les contraprestacions quasi nul•les. Per començar, a la vall de Sóller no es pot llogar com a Vivenda Vacacional res que es trobi en sòl rústic: és a dir, no es pot llogar ni en Horts de Tarongers ni en olivars. Pel que fa al nucli urbà de Sóller, L’horta i Biniaraix compten amb la qualificació de nuclis d’interior saturats -la qual cosa implica que tan sols poden llogar 60 dies anuals- tant vivendes unifamiliars com plurifamiliars. Mentre que al Port, sí que es pot llogar tot l’any en ser qualificat com zona no saturada -tant en vivendes unifamiliars com plurifamiliars.

P.- Com valora aquesta zonificació?
R.- Personalment, pens que en trets generals presenta un error majúscul, ja que no té en compte el problema del sostre poblacional global a l´Illa de Mallorca i particular de cada municipi. A més, aquesta zonificació ara permet el lloguer en tots el habitatges plurifamiliars, sense cap diferenciació -principal causa de malestar entre la població resident-. Al sol rústic, de qualsevol tipus, la major part de les vivendes no té clavegueram, i transformem una segona residencia “annexa a l’ explotació agrícola” en una activitat turística. On van les seves aigües fecals? Quina qualitat té l’ aigua potable del pou que abasteix la mateixa vivenda, per exemple? També caldrà veure com es menja això de llogar únicament 60 dies i que es fa els altres 305 dies de l'any.

P.- Com es farà complir aquesta zonificació?
R.- Serà molt mala de controlar, sobretot si tan sols comptam amb els inspectors actuals -es parla d´una quinzena-.Pens que és bàsic que s’ampliï urgentment la plantilla d’inspectors i els seus mitjans si es vol assolir algun tipus de resultat; en aquest sentit seria bo que hi hagués una part dels beneficis de l’impost turístic que hi anés destinat. Crec que la gent juga amb l’avantatge que suposa aquesta dificultat d’aplicació i que és important mostrar resultats immediats per crear consciència d’efectivitat.

P.- Creu que amb la zonificació es baixarà el sostre poblacional?
R.- De cap de les maneres, a la nostra comunitat encara continuarem essent molts, tant a nivell d’hotels com de vivendes vacacionals, i el mes trist i pitjor, de propis residents. No tenc clar on es comptabilitzen els altres 520.000 individus . Sé que aquesta afirmació no em farà guanyar amics al sector, però ens hem de plantejar què passa quan a un estadi de futbol hi ha massa gent: la resposta passa per aturar l’entrada de més gent. A Sóller tenim un exemple molt clar, les polseres del Firó, són absolutament necessàries i ningú no ho posa en dubte. Crec que haurem d’acabar limitant l’accés a les illes, amb la vista posada vers un turisme de més qualitat; i a la vegada establir un millor control fiscal per controlar els doblers negres. Encara que pareixi ciència-ficció, Imaginem un sistema informàtic per saber on s’allotja cadascun del visitants que ens arriba, per quin temps, què paga i a qui.

P.-Aquesta millora del turisme serà altament beneficiosa, o no?
R.- Sí, pel que afecta al turisme de curta estada; però quan parlam de turisme residencial hem de tenir present que vendrà gent amb un potencial econòmic molt superior al nostre que ens obligarà a plantejar-nos el futur dels nostres descendents: com podran competir amb aquest turisme a l’hora d’ accedir a un habitatge?

P.- Quins són els riscos més rellevants de la superació del sostre poblacional?
R.- Pensant que hem assolit un nivell crític pel que fa a la població de Mallorca, crec que bàsicament els problemes se centraran en dos aspectes: d’un costat, posant en dubte la capacitat dels nostres recursos -manca d'espai, manca d’aigua, depuradores saturades , instal•lacions obsoletes, manca d’ electricitat, contaminació a la mar, atmosfèrica, acústica, hídrica....; excés de barques, de cotxes...-; i de l’altre, una minva de la qualitat de vida dels propis residents. El que és indubtable és que a dia d’avui superam els límits i de molt.

P.- Fa la impressió que estam vivint un segon “boom” immobiliari?
R.- És una falsa impressió si ens referim a la construcció de vivenda nova; actualment es venen habitatges però estam molt lluny d’un nou “boom” immobiliari pel que fa a la construcció de vivenda, encara queden moltes vivendes noves buides. L´any passat només es presentaren al Col•legi d’ arquitectes un 15% de les vivendes de les presentades el 2007. Ara bé, és molt significatiu que el pressupost d’ execució material global d’ aquest 15% sigui del 45% del cost global de les de llars de 2007. És a dir, ara es fa vivenda molt cara, 3 vegades més cara que la mitjana de la vivenda de 2007 i que no es justifica per l’increment del cost de la vida; quan el que realment fa falta és vivenda molt assequible per als sectors de la gent gran i la gent jove.

P.- Per finalitzar, principal virtut i defecte de la zonificació?
R.- Com a virtut, crec que el simple fet de reconèixer que tenim una situació que ha esdevingut crítica ; i com a defecte, no contemplar altres focus més importants de la saturació. Les 66.000 places de vivenda vacacional il•legal són tan sols una petita part del problema, aproximadament un 10%, ara bé, són els que de moment paguen els plats romputs.